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ニュースが分かる! Q&A 『瑕疵保証サービス』皆同じ? 自社保証と瑕疵保険に大別 鍵は現場の提案力

2013.06.18 住宅新報 12面

 

記者A 最近、流通各社による瑕疵保証サービス関連の記事をよく見るよ。「開始」や「延長決定」など。

記者B 主に専任・専属専任媒介契約を締結した売主を対象に、受託物件の検査と売買後の保証をセットで提供する内容だね。引き渡し後3カ月間は売主が負うとされる瑕疵担保責任(不動産流通経営協会の標準売買契約書による)の一部をカバーできる、とするものだ。自分の知る限り、最も早かったのは11年末に始めた横浜のリスト。その後は12年秋に東急リバブルが開始したことが、やはり業界に大きなインパクトを与えたようで、各社が追随している。

A 大手を中心に?

B いや、直近は店舗展開している地域業者も続々と始めている。理由として、「営業現場から『売却受託の際、瑕疵保証を実施している他社に競り負けてしまう』といった声が寄せられる」、との答えをいくつも聞いた。原資が決まっている中でのサービス導入は、どの会社にとっても難しい選択のはず。「やらざるを得ない」という部分もあるのではないかな。

A そもそも瑕疵の発生率はどのくらいなの?

B 正確なところは分からない。部位にもよるが、何社かに聞いた感じでは、数%程度が実態のようだ。ただ、発生すると補修に多額の費用が掛かってしまいがちで、1件のリスクが大きい。瑕疵保証が売主、引き渡し後4カ月目以降は買主の安心感に資することは確かだし、営業担当者にとって仕事がしやすくなるメリットもあると思うよ。

A 内容はどこも同じ?

B 売主の費用負担をなしとする点はほぼ共通しているが、対象物件の種別や築年数条件、検査後の補修対応の有無などに違いがある。各社各様だ。基本的に戸建ては構造や雨漏りなどを網羅し、マンションは設備を対象とするケースが多い。更に戸建てについては、自社で保証するタイプと、保険法人が提供する既存住宅売買瑕疵保険を採用するタイプに大きく分かれる。

A それぞれの特徴は?

B 自社保証タイプは保証期間が引き渡し後1年間、保証上限額はシロアリ被害を含めて250万円というケースが主流。より多くの物件に門戸が開かれていると言える。また、検査の結果ある部位が不適合でも、別の部位は適合といったように柔軟な対応も可能だから、適合率は限りなく100%に近いようだ。

A 売主は利用しやすいね。

B 一方の瑕疵保険タイプは保証期間が5年、保証上限額が1000万円。国交省認可というだけあって保証内容が手厚く、同タイプを採用している仲介業者はいずれも、この点をまず評価している。その分適合率が高いとは言えず、現状では65%程度のようだ。この点を考慮し、自社保証タイプも併せて用意したり、検査で不適合だった場合の選択肢として雨漏りのみ1年間保証するメニューを用意したりするケースが出始めている。

ただし「検査」に焦点を当てると、違う見方も可能だ。瑕疵保険タイプを採用した理由として、保証内容と同様に多く聞かれるのが「検査のレベル」。外部の専門機関が行う精度の高い検査を、評価しているということね。仮に不適合でも、どの部位にどんな懸念があるかが分かれば、販売戦略を立てやすいでしょ。「建物の状態が詳細に開示されている」こと自体を、メリットと受け止める買主もいるだろうし。

A 何にしても、「瑕疵に備える」意識の浸透が、中古住宅市場の活性化に必要なことだとすると、いろんなタイプがあって良いのかもね。

ところで、お客さんには簡単に理解してもらえるの?「瑕疵」という言葉を聞いたことがなかったり、ましてや自分が売主になった時に瑕疵担保責任が生じるなんて知らなかったりする売主も多いのでは?

B それが難しいところ。瑕疵が頻発するものではない故に、実感する機会の少ない保証のメリットをどう伝えるか。各社いろいろ工夫しているようだ。例えば京王不動産では、顧客に説明する時のパンフレットを作成したり、空き物件を使用し検査の現場見学会を開いたりして、営業担当者の提案スキルの向上に努めている。あとは、場数も大事な要素と言えそう。開始から1年半が経つリストでは当初、従来の業務フローとの違いに戸惑う向きもあったそうだが、今では戸建てで100%提案できているそうだよ。

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