安心住宅みらいえ

「検査+保証」流通各社が続々開始 インスペクションの『精度』や保証内容 自信に根拠有り

2013.02.19 住宅新報 4面

 

流通各社が流通前の中古物件に対し、インスペクション(建物診断・検査)と瑕疵保証をセットで提供するサービスを始めている。細かい内容は様々だが、売却依頼を起点として建物の品質に対する不安を解消し、安心・安全な取引の実現を図るのが共通の狙い。こうした時流に、地域に根付く業者はどう対処していけば良いか。2社の取り組みを通じて考える。 (鹿島香子)

首都圏で10店舗を展開する朝日リビング(東京都町田市)は2月1日、専任媒介(専属専任を含む)を受託した物件を対象として『住まいの太鼓判』を始めた。昨年末に、既存住宅保証センター(東京都新宿区)が運営する、既存住宅売買瑕疵保険の利用を前提としたサービス『中古住宅みらいえ』の取扱加盟店に登録。インスペクションを通じて、保険の付保が可能かどうかを判断する仕組みだ。検査料の4万6000円(戸建ての場合)を、朝日リビングが負担。保険加入の是非は買主の判断に委ね、加入する際は買主が保険料を支払う。

買主の安心は売主メリット

「立地や価格面で優位」「リフォームで新築同然に仕上がる」--。市場拡大が国策に位置付けられていることもあり、最近は中古のこうしたメリットを強調する場面が増えた印象を受ける。その一方で朝日リビングの山之口祥一郎総務部長は、「特に戸建て(の品質)は、『一か八か』と言ってもいいほど」と指摘。「買ってもらう以上、安心して住んでもらわなければ。そもそも、そこが訴求できないと、これから競争を勝ち残るのは厳しい」(同)。そこで見出した活路が、『検査+保証』というわけだ。

この組み合わせは買主だけでなく、売主にもメリットをもたらす。『検査済み』や『保証付き』が付加価値とみなされれば売りやすくなるほか、少なくとも引き渡し後3カ月間においては、文字通りの安心につながる。その期間は、売主が瑕疵担保責任を負うのが業界の慣習となっているからだ。また、保険への加入に適さない場合でも、建物の状態に応じた販売戦略を立てることができる。

これらの点を踏まえて同社は、売却を依頼された段階で提案する仕組みに可能性を感じたという。「営業が『武器』を持てるということ。現場の士気は高まっている」(同)

売却専門部署を設置

「特に戸建ての仲介に対し、(隠れた瑕疵を懸念して)『苦手意識』を持つ営業担当者が少なくなかった。それが今は、自信を持って提案できている」。現場の様子をこう語るのは、リスト(神奈川県横浜市)の流通事業本部・資産コンサルティングセンターの森下竜太センター長だ。

同社は11年11月、『みらいえ』を活用したサービス『いい物件5年保証制度』を開始。検査料に加えて保険料も自社で負担するため、サービスに係る売主・買主双方の持ち出しはゼロだ。実績は、申し込みベースで約90件を数える。説明スキルの向上といった営業担当者たちの成長も大きいが、その更に根底で彼らの『自信』を支えるのは、サービス自体の質だという。

前述の通り、『いい物件』が下敷きとする『みらいえ』は瑕疵保険制度に基づく。既存住宅保証センターから派遣された性能評価機関の検査員によるインスペクションを経て、適合と認定されれば保険に加入できる素地が整う。売買契約を終え買主が加入すると、引き渡しから5年間、構造に関連する瑕疵や雨もりなどが起きた場合に最大1000万円まで補修費が支払われる。

流通営業部の早坂貴志次長は、「基本的な知識はあっても、私たちは建物のプロではない。その点、第三者の立場で有資格者がインスペクションをすれば信頼性が高まる」と、その精度を重視。併せて、保証額に言及する。「自社保証も検討したが、それだと負担できるのは数百万円が限度。しかし現実には、100万、200万円では済まないレベルの瑕疵が起きている」

売主または買主のリスクを、どこまでカバーできるか--。『本当の安心』を追求した時、1000万円は自信を持ち提案する根拠として、十分な額であるようだ。

同社では元々客付け仲介が主体だったが、サービスの利用実績に伴い専任媒介の受託件数が増加。売却専門の部署を設け、全6店舗で受け付けた売却案件を一手に引き受ける体制とした。保険料は、自社で仲介した買主か否かを問わず賄うため、共同仲介の案件も多いという。

各社が『無償』を打ち出している以上、この種のサービスに掛かる費用を一定程度自社負担とすることは避けられそうにない。ただ、リフォーム部門を有する場合は総額で採算を取るなど、工夫の余地はある。元付け物件の獲得と売主・買主の安心を両立させる方策として、注目に値する取り組みと言えそうだ。

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