安心住宅みらいえ

住まい給付金の申請について

1 申請予約された方で連絡無しに来社されない方の再予約は他のお客様の迷惑になりますのでお断り申し上げます。

2 申請書は全てご記入ので上、来社願います。

3 申請書は配布しておりません。ご自分でネットからダウンロード願います。

4 弊社は代理者ではありませんので 代筆はできません。

臨時休業のお知らせ

11月12日、13日は職員研修のため臨時休業とさせていただきます。

ご迷惑をお掛けしますが

ご理解の程宜しくお願い致します。

住まい給付金申請予約について

住まい給付金申請窓口の日時予約をされて来社されない方が見受けられます。

キャンセルの場合は早めに連絡をお願い致します。

本日の予定

本日は午後1時より講習会のためお問い合わせはメールのみとなります。

住まい給付金申請

お申し込みを再開致します。
事前に担当を通して予約をお願い致します。一方的な予約はお断りしています。

駐車場の用意はありませんので

近隣のタイムズ上鶴間本町第2等をご利用下さい。

臨時休業のお知らせ

 10月15日12時より研修のため臨時休業とさせて頂きます。

ご迷惑をお掛けしますがご理解の程宜しくお願い致します。

完了報告の予約

 完了報告の受け付け予約は
お送りしてあるメールにて返信をお願い致します。

完了報告期限が迫っています

次世代住宅ポイント完了報告の期限は9月30日です。

期限までに報告がない場合はポイントを返却しなければなりません。

まだ完了報告を行なっていない方は直ぐに窓口の予約をお願い致します。

窓口のソーシャルデスダンスを確保するため、

事務所内での順番待ちはできません。

また弊社は土日祝日は業務を行っておりません。

水曜日定休日お知らせ

 次世代住宅ポイントの完了報告の対応の為
当面毎週水曜日を事務処理に特化するため、
一般業務はお休みとさせていただきます
皆様にはご迷惑をお掛けいたしますが、
ご理解のほどよろしくお願い致します。

臨時休業のお知らせ

体調不良の職員が発生したため、

安全を考え9月1日と2日は臨時休業といたします。

理解のほど宜しくお願い致します。

お知らせ

8月26日(水曜日)午後1時より午後3時までの2時間、
職員研修のため、電話等の対応が出来なくなります。
お客様各位にはご迷惑をお掛けいたしますが、ご理解のほど宜しくお願いします。

住まい給付金の受け付けについて

 新型コロナウイルスの拡大傾向が認められます。
 弊社では感染予防が十分ではなく、当面の間、受け付けを見合わせます。
 ご不便をお掛けしますがご理解の程よろしくお願い致します

夏季休暇のお知らせ

弊社では8月12日(水)〜8月16日の(日)までの5日間夏季休暇を実施致しますので、

ご迷惑ながらなにとぞご了承のほどお願い申し上げます。

すまい給付金の申請について

コロナ感染拡大を受けソーシャルデスダンスを確保する上で 当面の間土曜日、
日曜日の受け付けと致します。
お申し込みご希望の方は1週間前までに日にちとお時間の連絡をお願い致します。

緊急事態宣言解除に対する弊社の感染防止策について

緊急事態宣言解除は5月25日に政府より発表されましたが、新型コロナウイルスは終息したわけではない為、当面の間弊社のインスペクション時には、弊社検査員は以下の「感染拡大防止策」により調査を行いますので何卒、ご協力をお願い致します。

1.調査日の検温
2.マスクの着用
3.窓やドアの開放
4.ソーシャルディスタンスの確保
 

新型コロナウイルス感染拡大防止に基づく緊急事態宣言をふまえた弊社業務体制(継続)

弊社では社員を対象とした在宅勤務で最小人数で業務を行ってまいりました。

昨今の情勢を鑑み、当面の間この体制を継続する事と致しましたので、ご不便をおかけいたしますが、できるだけメールでのお問い合わせをお願い致します。

ゴールデンウイークのお問い合わせについて

新型コロナウイルスの影響で、事務所内は最小限の人数で業務を行っております。

そのため4月29日~5月6日の連休中のお問い合わせは、下記メールにてお願いいたします。

メールアドレス:info@c-miraie.com

お返事までにお時間をいただくなどご不便をお掛けいたしますが、ご理解の程よろしくお願いいたします。

 

 

新型コロナウイルス対応について

今般の新型コロナウイルスに対する緊急事態宣言をうけ、弊社は当面下記の対応を行います。
事務所内は最小限の人数で業務を行います。
お客様につきましては、ご不便をお掛けする場合がありますが、ご理解の程よろしくお願いいたします。

1 一部の職員に対するテレワーク
2 一部の職員に対する時差出勤
3 面談の予約制(人数制限)
4 時間外の対応不可(昼及び夜間は電話は繋がりません。)
5 極力メールでの対応とさせてください。

以上

【国交省・次世代住宅ポイント事務局発表】コロナウイルスの影響で契約できなかった方への対応について

新型コロナウイルスの影響により、令和2年3月31日までに契約できなかった方はこちらをご覧ください。

【国土交通省】ローン減税の緩和について

新型コロナウイルス感染症の影響で期限内に入居できない方へ、住宅ローン減税の適用要件が弾力化されます。
詳しくはこちら

工事施工中のコロナウイルスへの対応について

施工中の工事におけるコロナウイルス感染症の罹患に伴う対応等の解釈等について→こちら

第21回新型コロナウイルス感性症対策本部における総理発言等を踏まえた大規模イベント等の取扱いについて(情報提供)→こちら

新型コロナウイルス感染症で影響を受ける事業者の皆様へ→こちら

 

民法改正による変更について

1 趣旨
2020年4月1日以降に締結される売買・請負契約に対して改正法が適用されます。

2 内容
民法改正を受け、住宅の品質確保の促進等に関する法律、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保に関する法律、住宅瑕疵保険で定義される、「瑕疵」・「隠れた瑕疵」が「種類又は品質に対して契約の内容に適合しない」と定義が変わります。

3 参考条文(改正後)
● 民法第562条第1項
引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものである時には、買主は、売主に対し、目的物の補修、代替え物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
● 住宅の品質確保の促進等に関する法律第2条第5項
この法律において「瑕疵(かし)」とは種類、品質に関して契約の内容に適合しない状態をいう。
● 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保に関する法律第2条第2項
この法律において「瑕疵」とは住宅の品質確保の促進等に関する法律第2条第5項に規定する瑕疵をいう。
● 宅地建物取引業法第40条第1項
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類、品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保する責任に関し、民法(明治29年法律第89条)第566条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約を除き、同条に規定するものより売主に不利となる特約をしてはならない。

*法改正についての説明等は4月以降お申込み下さい

担当 井上

次世代住宅ポイント申請期限について

次世代住宅ポイントについて、こちらをご確認ください。

ポイント発行申請期限は、令和2年3月31日です。申請期限前であっても、予算額に達し次第終了します。

 

【その他】
弊社電話工事について
3月28日土曜日午前10時より午後3時まで電話交換機等の入れ替えの工事を実施します。
上記の工事に伴い、データー処理にお時間をいただく場合があります。
申請等は余裕をもってお願いいたします。

年末年始休業のお知らせ

誠に勝手ながら、弊社は2019年12月28日(土)~2020年1月5日(日)まで、年末年始休業とさせていただきます。

お客様にはご不便をおかけいたしますが、何卒ご理解いただきますようお願いいたします。

※通常営業は、2019年1月6日(月)からとなります。

店舗の雨漏り調査

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遵法生調査に引き続き依頼されました。 築30年の建物なので 1階にテナントを誘致する前に実施しました。 調査は建物全体に及びます。 最初に目視での確認 次にサーモカメラなどの機器を使い 一つ一つの雨漏り事象を丁寧に解析します。 その他の機器も使いますが企業秘密です。 微妙な温度変化や内在する水分量などから状況を可視化し、原因究明、雨漏りの範囲、劣化の状態、報告書の作成、補修方法の提言を行います。

台風19号で被災された方へお見舞い申し上げます

罹災証明の発行についてはこちらをご覧ください

http://www.bousai.go.jp/taisaku/hisaisyagyousei/risaisyoumeisyo.html

消費税率引上げに伴う住宅取得に係る対応について

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr4_000036.html

ホームページ復旧について

サーバー移行のため、ホームページが先週より見れなくなり大変ご迷惑をお掛けいたしました。

お詫び申し上げます。

ポーチ柱の基礎

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どちらも基礎が建物と繋がっていない為
柱の基礎が沈下して起こった現象です。
じっくり じわじわ割れるのが特徴です。  

倒れる必然

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防球ネットが倒れて多くの家屋が下敷きとなった。
幸い人命は失われなかったが
防球ネットの構造は風をモロに受けるようには設計されていません。
何故か?
保たないから
台風時や風の強い日 人のいない夜間なども管理ができないので
人的若しくは機械的に 降ろす、降りる設計条件の元
建築確認申請を行います。
ですから今回の台風でネットが降りず、降ろさず?
は不法行為に該当する可能性があります。

現場の近くで またまた傾いたブロック塀を発見!
近くで見ると
3段目までは駐車場として盛り土が行われています。
ブロックの傾斜は35/1000
ちっとした事でガラガラと崩れてしまいます。

倒れてしまったもの
これから倒れるもの
違いはそれだけ

持ち主さん
ブレーキの無い車に乗る勇気ありますか?

 

次世代住宅ポイント制度の申請窓口を開設しております

弊社では、次世代住宅ポイント制度の申請窓口を開設しております。

1.スムーズな申請を行うために申請方法等は、下記「次世代住宅ポイント制度事務局ホームページ」をご覧ください。

2.事業者様等は、別途弊社宛にメール(info@c-miraie.com)でお問い合わせ願います。

事業者様等にあった申請方法をご提案いたします。

 

次世代住宅ポイント制度事務局ホームページ→こちら

※申請方法、申込書、必要書類、申込書記入例などをご確認いただけます。

 

【国土交通省】住宅:次世代住宅ポイント制度について →こちら

※次世代住宅ポイントの概要・内容、報道発表資料などをご確認いただけます。

 

【国土交通省】住宅:住宅税制 →こちら

※消費税率引上げに対応した各種特例措置をご確認いただけます。

 

建築基準法の告示・通達 | 建物調査の法令→こちら

※建物を調査する時に、遵法性の判断に必要となる建築基準法の告示、国土交通省通達、建設省住指発などへのリンク集です。

 

 

すまい給付金の申請受付窓口を開設しております

弊社では、すまい給付金の申請受付窓口を開設しております。

1.スムーズな申請を行うために申請方法等は、下記「すまい給付金ホームページ」をご覧ください。

2.ご不明な点はメール(info@c-miraie.com)でお問い合わせ願います。

なお、申請の受付は来店のみとなっております。お越しいただく際には、お電話にて予約をお願いいたします。

 

すまい給付金事務局ホームページ→こちら

※申請方法、申込書、必要書類、申込書記入例などをご確認いただけます。

 

【国土交通省】住宅:すまい給付金について→こちら

※すまい給付金の概要・内容、報道発表資料などをご確認いただけます。

 

【国土交通省】住宅:住宅税制 →こちら

※消費税率引上げに対応した各種特例措置をご確認いただけます。

 

 

消費税率変更に伴うお知らせ

2019年9月吉日

お客様各位

拝啓 時下益々ご清祥のこととお慶び申し上げます。
日頃より当社をご利用いただき厚く御礼申し上げます。

さて、ご存知の通り、政府が決定した消費税の増税により、2019年10月1日から消費税率が10%に引き上げられます。
この増税により、10月1日お申込み分からの全商品の消費税を10%とさせて頂くこととなりましたのでおしらせ申し上げます。

なお、ご不明な点は何なりとお問い合わせ下さいませ。
引き続き、当社をご利用いただきますよう、よろしくお願い申し上げます。

敬具

横浜市内の危険な擁壁

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横浜は地形が起伏に富んでおり
宅地造成に伴って擁壁が作られています。
中には違法な物、適法であっても劣化が進み
危険な物など おいそれとは直せないのが擁壁です。

擁壁が崩れた場合、人命の危険にも関わります。
古い擁壁、クラックや膨らみのらる擁壁は
点検が必要です。

みらいえ にも相談が沢山寄せられる様になりました。
横浜市では過去の事故を教訓に補助金制度が作られています。

まずはご自宅の擁壁がどんな状態なのか
知っておく必要があります。
何かあって知らなかったでは済みません。

調査は建築確認等の図面があるか?無くとも開発等で作られた擁壁は横浜市型と言って概ね統一された断面を持っています。

ご相談 みたいたん が承ります。

インスペ買取検査

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先週に引き続き
インスペ買取
の検査にひたちなか市に
検査員さんの研修を兼ねて行ってきました。
検査員さんの秋山さんとは初顔合わせです。
通常のインスペクション以外に
再販を行う場合に必要なリフォーム箇所の
アドバイス方法などを検査をおこないながら
説明をしてきました。

84歳の持ち主様とも雑談をしてきました。
高齢になり2階への上がり下がりが不自由となったのが
申し込みの理由だそうです。

階段の蹴上が高いので 一段の丁度半分の寸法の
材料を階段に並べて一段の高さを半分にする工夫をしているそうです。

長く暮らしている家を手放すのは寂しくありませんかと
質問もしましたが、さっぱりとした方で
早く不便のない家に住みたいそうです。

今日検査だから来週には売り先が決まるね!
うまくいけば今月引っ越しできるかね。

まだ新しい家も決まっていないそうですが
気の早いお爺さんでした。

 

安心住宅みらいの状況調査 (動画)

Non Brokers株式会社 /新サービス 戸建て買取専門 マッチングサイト「インスペ買取」リリース

弊社の建物状況調査でも使用しているホームインスペクション(住宅診断)アプリ「インスペ」を運営するNon Brokers 株式会社(代表取締役:東峯 一真氏)が、全国のホームインスペクション比較サイト「インスペマート」に続き、戸建て買取専門マッチングサイト「インスペ買取」を2019年6月24日に正式リリースいたしました。

 

 

 

私の家は新耐震でも安心すべからず

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 昭和56年〜平成12年に建てられた木造住宅

に住んでいる方。

直近の住宅で検証しても10年後の劣化を加味すると
ギリギリとなる場合が多い事に気がつきました。

皆さんがよくご存知の新耐震の住宅でも
この期間の住宅は在来工法の命である柱や梁に
引き抜けを防止する金物がほとんどありません。
何故か?
基準に無かったから

ステップ1の所有者による検証を
ぜひ行ってみて下さい。

お金より時間が大切な人は
ご相談下さい☺️
一番大切なのは命ですもんね!

 

雨漏り検査

雨漏り検査1 雨漏り検査2 雨漏り検査3 雨漏り検査4

鑑定士の先生に立ち会い
確認お願いしました。

シート防水の下地不良の為
水たまりができ
温度差が生じて
シートが伸び縮み
目には見えない位の亀裂が入り
毛細管現象により雨漏りとなりました。
サーモグラフィーと水分計を使って
探偵のように犯人を追い詰めます。
→方法はノウハウです

非破壊調査員の本多さんを九州まで引っ張って
検査と応急処置まで行なってもらいました。
遠くまでありがとうございます。

 

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雨漏り調査(マンション編)

部屋にカビが大量発生。
サーモグラフィーと水分計にて
事象のかくにん。
躯体、タイル、シーリングには異常なし。
排水管とどんぴしゃりの位置の事象を確認。

屋上排水管に地震等でクラックが入り
排水管よりコンクリート内部に浸透と推測
排水管の中に新しい排水管を通して
経過観察。
ジャンジャン。

帰ろうと思ったら
エレベーター点検中
道具担いで
えっちらオッチラ
登りじゃなくて良かった。

住宅保証機構㈱の一般事務機関として登録されました

国土交通大臣指定住宅瑕疵担保責任保険法人である住宅保証機構株式会社の一般事務機関として登録されました。

これにより、新築住宅の保険契約申し込みの提出窓口業務や検査も行えるようになりました。

改元・10連休に関するお知らせ

2019年5月1日の新天皇即位に伴い、2019年5月1日に改元、同日を祝日とし10連休となることが決定いたしました。
それに伴いまして、弊社でも 以下の日程を休業とさせていただきます。

お客様にはご不便をおかけいたしますが、何卒ご理解いただきますようお願いいたします。

【休業期間】2019年4月27日(土)~2019年5月6日(月)

年末年始休業のお知らせ

誠に勝手ながら、弊社は2018年12月29日(土)~2019年1月6日(日)まで、年末年始休業とさせていただきます。

お客様にはご不便をおかけいたしますが、何卒ご理解いただきますようお願いいたします。

※通常営業は、2019年1月7日(月)からとなります。

臨時休業のお知らせ

誠に勝手ながら、2018年8月3日(金)は社内研修のため、17:00で業務終了とさせていただきます。

お客様にはご不便をおかけいたしますが、何卒ご理解いただきますようお願いいたします。

夏季休暇のお知らせ

安心住宅みらいえでは、誠に勝手ながら下記の日程で夏季休暇を実施させて頂きます。

ご迷惑をお掛けいたしますが、何卒ご了承下さいます様お願い申し上げます。

夏季休暇 : 2018年8月11日(土)~15日(水)まで

※通常業務は8月16日(木)からとなります。

既存住宅状況調査の開始

平成30年4月1日より国土交通省告示第82号に基づく既存住宅状況調査を開始いたします。
弊社の業務、料金、申込書等、順次ホームページにアップさせていただきます。

宅建業法の一部改正についてはこちら

既存建物状況調査についてはこちら

4月1日からの中古検査申込書はこちら

検査のキャンセルについてのお願いはこちら

【一般】既存住宅状況検査料金表についてはこちら

 

〈昨年度弊社にて検査した物件について〉
状況調査のための検査は、再検査と同額の20,000円+建物状況調査の結果の概要(重要事項説明書用)10,000円で伺います。

新年のご挨拶

新年明けましておめでとうございます。

平成21年にスタートした弊社の事業も皆様の多大なるご支持により8年目を迎えることが出来ました。
今年4月に改正される宅地建物取引業法の改正に伴い、検査制度も大きく変わり建築士の役割はますます大きくなります。
弊社は全国の指定確認検査機関や建築士と協力し、質の高いサービスをご提供するため日々研鑽に努めてまいりますので今後ともご指導ご鞭撻のほどをよろしくお願いいたします。

平成30年1月1日
株式会社安心住宅みらいえ
代表取締役 古田土 勉

年末年始休業のお知らせ

誠に勝手ながら、弊社は2017年12月29日(金)~2018年1月3日(水)まで、年末年始休業とさせていただきます。

お客様にはご不便をおかけいたしますが、何卒ご理解いただきますようお願いいたします。

※通常営業は、2018年1月4日(木)からとなります。

7つ星発見 ‼️

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 九州のローカル駅にあの超高級列車 7つ星が停車していました。

ホテルが上手く取れなくて、一泊だけ、3駅離れた所に泊まりました。

朝駅に着くと、立派な列車が停車中でした。

窓から覗くと、年配の紳士、淑女が優雅に朝食を食べているところでした。

そこで分かった事

1   7つ星は電車じゃない。

→ パンタグラフ付いてない。

2   ワックス掛けたての様にピカピカに磨き上げている。

3   きっと柔らかい食べ物しか出ない。(やっかみかな?)  😀 😆

京都の検査

Boss             kyoto

 

京都で住宅の検査をした帰りに京都の建築確認検査の会社を訪ねました。

不在の所を訪ねたので、検査が終わってから 再度訪ねました。

新しい制度や法律で話が弾み帰る時間のことすっかり忘れてしまいました。

 

12月1日から「安心R住宅」事業者団体登録申請の受付開始 国交省

住宅新報 2017年11月6日

国土交通省は安心R住宅の事業者団体登録制度を11月6日に公布した。12月1日に施行し、事業者団体の登録申請の受付を開始する。耐震性があり、インスペクションが行われ、リフォームに関する情報提供が行われている既存住宅を「安心R住宅」として、流通を促進する。同登録制度は「安心R住宅」の標章使用を希望する事業者団体の登録要件や登録申請手続きなどを定めたもの。中古住宅のマイナスイメージを払拭して「住みたい」既存住宅の普及を目指す。

「安心R住宅」運用開始へ。全国で説明会開催

株式会社不動産流通研究所(R.E.port 2017/10/6)

国土交通省は、既存住宅流通促進に寄与する事業者団体の登録制度「安心R住宅」の本格運用に向けて、30日より全国で説明会を開催する。
同制度は、消費者が既存住宅を「住みたい」「買いたい」と思えるよう、耐震性等の品質を備え、消費者ニーズに沿ったリフォームの実施等について適切な情報提供が行なわれる既存住宅に対し、国の関与のもとで標章付与を行なう仕組み。標章の使用を希望する事業者団体(一般社団法人等)を審査・登録し、標章の使用を許諾。事業者団体は、リフォームの基準および標章の使用について事業者が守るべきルール等を設定し、団体の構成員の事業者の指導・監督を行なう。事業者は、要件に合致した住宅について、団体の基準やルールに則って広告販売時に標章を付与することができる。

今年中に団体の登録を開始する予定。
説明会では、同制度への登録を検討している事業者団体の担当者、制度に関心のある宅地建物取引業者、住宅リフォーム事業者に向けて、制度概要、登録手続き等の周知を図る。開催地は、仙台、渋谷、名古屋、大阪、広島、福岡。
詳細は(一社)住宅リフォーム推進協議会(事務局)のホームページ(http://www.j-reform.com/anshin-r)を参照。

溶接の補修️

Boss

 今日は相模原市の建築職員に鉄骨補修の現場を見てもらいました。
検査では耐力は充分にありましたが、君子危うきに近寄らずで、充分な耐力を持つように溶接の補修をします。
無事に検査も終わり、オーナー様、溶接技師との記念写真をパチリ!

 

国交省概算要求 ・税制改正要望 既存住宅流通で新規事業 住宅瑕疵情報インフラ整備など

住宅新報 2017年9月5日号

国土交通省は8月31日、18年度予算概算要求を財務省に提出した。概算要求の規模は、前年比1.16倍の6兆6944億円。
リニア関連の予算以外については、ほぼ前年並みの概算要求となった。既存住宅流通活性化、空き家対策、不動産情報インフラの整備、不動産市場の環境整備などで新規事業の要求が見られる。また、税制改正要望では新たに買取再販事業者が既存住宅を取得した場合に従来の建物だけではなく、敷地にも取得税減額を拡充することを要求。更に「都市のスポンジ化」対策に向けた特例措置の創設が注目される。

既存住宅流通とリフォーム市場の活性化では新規事業として「住宅瑕疵に関する情報インフラ整備事業」に2.2億円を要求。民間保険会社などの持つ具体的な住宅瑕疵に関する情報や事故情報、既存住宅の履歴情報などを集約して一元化していくとともに、それらを基にして横断的な分析を行う。これにより再発防止策などを考案しながら、売り手のみならず、消費者にもこうした情報が行き届くよう努める。こうして既存住宅の適切な維持管理やインスペクションを促進、既存住宅ストックの品質向上につなげる。

新規ではもう1つ、既存住宅の適切な評価へ流通・金融も含めた一体的な仕組みを開発する「住宅流通循環促進事業」に4500万円を予算要求。従来からの「長期優良住宅化リフォーム推進事業」には45億円(前年比1.1倍)、住宅ストック維持・向上促進事業には13億円(同1.33倍)となった。

空き家対策の担い手強化 地籍整備にICT活用

空き家対策では、従来からの空き家対策総合支援事業に43億円(同1.87倍)のほか、新たに「空き家対策の担い手強化・連携モデル事業」として5億円の予算を望む。

空き家に関する総合的な相談に対応できる専門家の育成、建築・金融などの専門家と連携したプラットフォーム構築を図る。空き家の発生抑制など、解決に向けたモデル的な取り組みを支援する。

不動産情報インフラの整備では、地籍整備の一層の推進に向けて、新規としてICT活用による環境整備事業に1.28億円を要求する。地籍整備を早急に実施する必要のある都市部で、ICT等の新技術を活用。また、ドローンやモービルマッピングシステムなどの最新の測量技術を地籍調査で活用するために必要な実証実験や技術開発を行う。

不動産市場の環境整備では、不動産投資を推進し、良好なストックの形成に臨む。そのための、不動産証券化手法を活用した地域振興のためのネットワーク形成促進に9000万円を新規に要求する。

空き家・空き店舗などの遊休不動産再生促進に向けて、不動産特定共同事業法が改正され、小規模事業が創設された。そのための地域プラットフォーム作りを促進する事業だ。

また環境性、快適性に優れた不動産への投資促進に向けた環境整備に新規として6000万円を要求。環境性の向上や働き方改革への対応が的確に不動産価格に反映される仕組みを構築し、国内外からの投資家の要求に応える市場整備を促進する。

諸外国の先進事例を調査し、不動産鑑定評価に盛り込む統一的な手法の構築を目指す。ガイドラインを作成し、企業に対し普及・啓発する。

スマートシティ推奨へ

その他の新規予算要求としては、スマートシティ(今週のことば)の実証調査に6000万円を望む。AI(人工知能)やIoTなどの先進的技術をまちづくりに取り入れたスマートシティを推奨する。民間や大学からの幅広い提案を基に実証実験を実施。整備の必要な施設については社会資本整備総合交付金などによって支援するなど、都市機能の高度化やインフラ整備などを通じて都市活動の生産性向上を図り、都市の国際競争力強化を実現する。

また火災に強いまちづくりに関する調査に3000万円を要求する。16年12月に新潟県の糸魚川市で発生した大規模な延焼被害を踏まえ、都市の火災に対する強靭性を向上させる。都市防災推進事業の水路整備や都市再生区画整理事業の小規模土地区画整理事業に対する支援を行う。

敷地にも減税拡充を要望 空き家買い取りの再販事業で

税制改正要望については最も注目されるのが、買取再販事業者の既存住宅取得に関する特例措置で拡充が求められたことだ。

 取得した住宅を一定の質の向上のために改修工事を行った場合に、現在では建物に関してのみ、不動産取得税の軽減が認められているが、これを敷地についても減額を求めるもの。空き家など中古住宅を買い取ってリフォームした物件を販売する「買取再販」事業を活性化させるのが狙い。同事業はノウハウを持つ宅建業者が、効率的かつ効果的に既存住宅ストックの質の向上を図るものであり、既存住宅の質に関して消費者の不安感を払拭するもの。こうした観点から同省では、同事業を既存住宅流通・リフォーム市場拡大の起爆剤として期待している。

これと同時に登録免許税の特例措置についても2年間の延長を要望した。

固定資産税減税の延長要望については新築住宅について2年間延長を要望した。戸建ては3年間、マンションは5年間について2分の1の減額となるもの。住宅ストック性能向上のための住宅リフォームを施した場合と認定長期優良住宅の普及促進を目的とした特例措置についても2年間延長を要望した。

「都市スポンジ化」対策 特例措置の創設を要求

低未利用土地が生じる「都市のスポンジ化」対策で、特例措置の創設を求める。地域の低未利用土地を利用した施設整備を促進するため、地方公共団体に代わり、全員合意の地権者が維持・管理を行う協定制度を創設。この地域利便確保協定(仮称)に基づき公共施設の固定資産税を課税標準の2分の1に軽減する。

また市町村が低未利用土地について関係地権者の合意を得て利用計画を策定し、利用権を設定する。こうした低未利用土地利用権設定等促進計画(仮称)を促進する特例措置として、同計画に基づく土地・建物の取得について、登録免許税と不動産取得税を軽減。登録免許税では地上権設定登記を1%から0.5%に、所有権移転登記を2%から1%に軽減。不動産取得税では、課税標準の5分の1を控除。

低未利用土地の仲介機能を果たすべく都市再生推進法人に取得義務を追加。これにより同法人に低未利用土地を譲渡した場合の特例措置を要望。所得税を15%から10%、個人住民税を5%から4%、法人の場合は重課制度(長期5%、短期10%)が適用除外。

――住宅・不動産関連団体の税制改正要望―― 軽減措置延長が主軸 「固定資産税特例」「買取再販軽減」など

住宅新報 2017年8月29日号

お盆休みが終わり、概算要求(各省が財務省に対して行う歳入歳出予算の見積もりなど)、税制改正要望の時期が到来した。それに先立ち、住宅・不動産関連団体が国土交通省に18年度の税制改正要望を提出した。各団体はどういった要求をしているのか。

18年度の各団体の税制改正要望を見ると、措置延長要望が多いことが分かる。その中で各団体に共通して最も多い要望が、「新築住宅の固定資産税の軽減措置適用期限の延長」だ。新築住宅について、一般の住宅であれば3年間、中高層住宅であれば5年間税額を2分の1に軽減する措置で、1.4%が0.7%となっている。適用期限が18年3月31日までとなっており、その延長を要望している。不動産協会、不動産流通経営協会(FRK)、全国住宅産業協会、住宅生産団体連合会などだ。

この特例については、延長が繰り返されてはいるが、徴税額が少なくなる総務省とその度に様々なせめぎ合いをしている。第3次安倍第3次改造内閣で住宅・不動産を熟知している野田聖子氏が総務相に就任したことが「安心材料」(業界関係者)という声もある。

同じ地方税では、「不動産取得税の特例措置の延長」も要望が多い項目だ。不動産取得の際に設けられている、土地と住宅に係る税率の軽減(4%→3%)と土地の課税標準の軽減措置については、前記の団体のほか、日本ビルヂング協会連合会、不動産証券化協会も項目としている。

また、「宅建業者が取り扱う新築住宅の取得日に係る特例措置の延長」(新築後6カ月→1年)も全住協、FRK、住団連が要望している。

中古流通市場活性化を更に進めるため、既存住宅についても、「一定の改修工事が行われた既存住宅に係る固定資産税の特例措置の延長」(耐震改修で2分の1減額、バリアフリー・省エネ改修で3分の1減額)が項目として挙げられている。

土地税制に関しては、不動協、ビル協などが「土地固定資産税の負担調整措置の延長」を求めている。現在、商業地などの固定資産税の負担水準が60~70%になっており、この延長と昨今の地価上昇から、それに伴う負担増の軽減も要望している。

所得税などの国税については、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の特例の適用期限の延長」を不動協、FRK、住団連が求めている。FRKは、「住宅の含み損を抱える人の円滑な住み替えを促進するとともに、ライフサイクルに応じた買い換えを支援し、適用期限を延長すべき」とする。

中古流通市場活性化の推進のため、14年税制改正で創設された「買取再販で扱われる登録免許税の軽減措置の延長」(本則2%→0.1%)はFRK、住団連が求めた。「買取再販は既存住宅をリノベーションして品質・性能の向上を図り、再活用促進のため効果的」(住団連)としており、16年改正で延長されており、更なる延長に期待している。また、両団体は買い取り再販業者が取得する既存住宅の敷地への不動産取得税軽減措置の創設も求めている。

このほか、「認定長期優良住宅に係る特例措置の延長」(不動産取得税1300万円減額など)や「認定低炭素住宅に係る登録免許税の特例措置の延長」(移転登記=本則2%→0.1%など)については、不動協、FRK、住団連などが項目として挙げている。

最低床面積要件引き下げを コンパクトマンション人気受け

各団体が求めている新しい税制軽減措置の創設についてはどうか。面白いのは、FRKと全住協がそれぞれ、「住宅ローン減税の最低床面積要件の引き下げ」を要望していること。FRKは40m2に、全住協は30m2への引き下げを主張している。今後増加が予想される単身・少人数の世帯の居住ニーズの多様化を踏まえ、「ファミリータイプと同質の居住性能を有する小規模マンションの取得にも支援が必要」(全住協)という。

FRKはこのほか、この最低床面積要件を登録免許税の特例や不動産取得税の特例などの場合にも40m2に引き下げることを要望している。また、住宅ローン減税については、既存住宅の場合の最大控除額を新築と同じ400万円に引き上げること、築年数要件を82年1月1日以後に新築されたものとし、耐震基準適合証明書などがなくても住宅ローン減税などの適用を可能とするとしている。

相続税の非課税も

全住協では、「空き家対策を推進するための土地の固定資産税の特例措置の創設」を要望。空き家の所有者が自発的に空き家を取り壊し、その後5年以内に活用した場合、現行の住宅地特例(課税標準を6分の1に減額)を適用することを提案している。

また、被相続人が居住していた住宅を同居していた相続人が相続し居住した場合、その住宅と敷地について相続税を非課税とすることを挙げている。敷地細分化の防止や良好な町並みの維持を図る取り組みを支援する観点からで、地区計画や条例などで敷地面積の最低限度が定められている場合という条件を付けている。

住団連は、「より高度な省CO2性能を有する住宅整備を誘導する税制の創設」を要望。住宅のCO2性能のレベルに応じて優遇内容を段階化するなど住宅整備のインセンティブとなる税制を求めている。

証券化協は、「投資法人等が海外不動産に投資した際に支払う直接外国税額の控除方法などの改正」を要望。投資主の配当金受け取り方式を問わず外国税額控除が受けられることを求めている。

修繕積立金を税額控除

マンション管理業協会は、「マンション修繕積立金支払い額に対する所得税額控除制度の創設」を要望している。 工事費の高騰や消費増税などを背景とした支出の増加が管理組合の資金不足を招いており、管理不全マンション増加の要因となっていると主張マンションの修繕金額を各区分所有者の負担割合に戻して、リフォーム減税の対象とする所得税額控除制度の創設を要望した。

また、多くの団体で不動産については、印紙税や登録免許税などの多重課税が存在しており、税負担が過重となっているので、19年10月の消費税率引き上げの際には、印紙税の廃止や登録免許税の手数料化などを図ってほしいとしている。

◇  ◇

新たな措置創設については、各団体の特色が出ている。

特に、全住協が要望している、一定の条件のもと相続税を非課税とするのは、非課税が適切かはともかく、興味深い提案だ。大きな家を相続しても、手持ちのお金が足りず、結局処分する。しかし、敷地面積最低限度が決められていると切り売りできず、処分が進まないといったケースは都会への通勤圏となっている新興住宅地でよくある。その解決策の一つになりうる提案だろう。

国交省、不動産関連制度の改正で説明会

R.E.port 2017/8/14
株式会社不動産流通研究所

国土交通省は、「不動産関連制度の改正等に伴う説明会」を、9月から全国10地域で開催する。
説明対象となるのは
(1)改正宅地建物取引業法の施行、
(2)賃貸取引に係るITを活用した重要事項説明、
(3)価格査定マニュアルの使い方、など。
説明会は、9月4日の関東を皮切りに、10月4日の中部まで順次開催。
各会場とも、定員になり次第、受け付けを締め切る。
開催詳細は、こちらを参照。
問い合わせは、同省土地・建設産業局不動産業課(03-5253-8111、内線25124、25125)まで。

LIFULL、建物検査結果を公開–既存住宅の流通活性化へ

CNET Japan  2017年8月2日10時42分

LIFULLは8月1日、「LIFULL HOME’S」サイト上で、既存住宅の建物検査の結果をまとめた「住宅評価書」を公開した。「LIFULL HOME’S 住宅評価」の一環として掲載する。

LIFULL HOME’S 住宅評価は、消費者の既存住宅購入にまつわる不安を解消し、現在日本の住宅市場で2割程度に留まる既存住宅の流通活性化を目指し、提供するもの。国土交通省が推奨する基準に則って、信頼性の高い建物検査が行われた物件のみを掲載し、対象となる物件は、物件一覧からアイコンで識別できるほか、対象物件だけをまとめた特集ページも設ける。
対象物件のうち、LIFULL HOME’Sが定めた基準をクリアした物件を「LIFULL HOME’S 認定物件」として表示。認定は「価格査定」「瑕疵(かし)保険」「設備保証」「シロアリ検査(※戸建てのみ)」の4つの項目ごとに実施する。
通常の査定では、建物と土地を合算した価格だけが表示されるが、LIFULL HOME’S 住宅評価では、それぞれ査定した金額を表示。より安心して購入できる物件がひと目でわかるとしている。
LIFULLでは、建物検査のパッケージサービスの提供や住宅評価書の情報公開、提携ローンの開発など、総合的な取組みをすることで、日本の既存住宅市場の活性化に貢献していく。

ポータルが「おとり広告」包囲 対応策着々と、抑止に全力 近畿公取協で勉強会開く

住宅新報 2017年7月25日号

「おとり広告」撲滅に向けた取り組みが全国に広がっている。首都圏不動産公正取引協議会(首都圏公取協)が進めてきた悪質業者に対する措置の厳罰化が、8月から近畿エリアでも始まる。ポータルサイト広告適正化部会を中心とした勉強会もスタート。おとり広告包囲に向けた仕組み化等、ポータルサイト側の動きを追った。

首都圏公取協は17年1月から、規約違反事業者への対応を厳罰化した。おとり広告等によって厳重警告・違約金の措置を講じた事業者に対し、ポータルサイト適正化部会メンバー5社(アットホーム、CHINTAI、マイナビ、LIFULL、リクルート住まいカンパニー)のサイトでの広告掲載1カ月以上停止とする措置。4月以降、「ヤフー不動産」「いい部屋ネット」も賛同し、悪質業者の取り締まりを強化した。首都圏公取協によると、6月度は3社が厳重警告・違約金の措置。いずれもインターネット広告によるもので、おとり広告の認定となった。

首都圏公取協は他エリアの公取協との連携を進めてきた。8月からは近畿地区不動産公正取引協議会(近畿公取協)で同様の試みが始まる。適正化部会では規約違反の物件情報を共有しているが、16年度は2812件。そのうち1206件(43%)が近畿エリアで、首都圏の1091件(39%)を抜いて最も多い状況だ。7月20日には大阪で「不動産ポータルサイト広告に関する勉強会」が開かれた。二部構成で、近畿公取協の小田徳行氏が「規約違反事業者への新たな対応」について、リクルート住まいカンパニー経営管理室審査部の石橋和也部長が「賃貸仲介経営における『おとり広告』によるリスク」について語った。

シート、対面営業で

ポータルサイト各社の取り組みはどうか。アットホームでは「違反広告のうち、故意に悪質な事例は1~2%。4割は成約済みの物件がサイト内に残ってしまうケースで、物件数と成約速度に、業者のメンテナンス作業が追いついていないことが原因」と同社情報審査室・情報審査グループの篠塚一美グループ長。

同社は事業者に対し、週に一度のメンテナンスを提案すると共に、物件情報を1枚のシートに編集した「ファクトシート(図面)」を活用する。営業担当者が3日に一度直接届けることで、サイトにアクセスしないと分からなかった物件情報を認知させ、成約状況を確認していく仕組み。併せて、元付け業者の成約データは随時、同社の不動産業務総合支援サイト「ATBB(アットビービー)」に取り込まれる。これは元付会社と先付各社の掲載状況が連動したシステムのため、例えば先付A社で成約となった場合、元付会社に即座に連動。元付会社の成約状況によって、先付B社、C社の掲載データが自動で消え、更新漏れ物件を防ぐことになる。「シートとITを併用する事で、情報速度と精度を高めたい」(同氏)。

また、同社では成約報告した事業者への特典として、アットホームで使えるポイントの付与サービスも行っている。導入から約2年で、契約会社の約3割に浸透。最近はポイントを寄付型として活用し、ワクチンなど社会貢献に充てる業者も増えているという。

年内に全自動化へ

LIFULLも「おとり広告」包囲に向けて取り組みを進める。物件情報の更新忘れなど事業者の「うっかりミス」を抑止する仕組みづくりが基本姿勢だ。

具体的には、昨季まで楽天と協働で行ってきたホームズ掲載物件データのクリーニングをシステム化する。これは電子商取引(EC)を行う楽天の配送先とLIFULLの物件情報データを突合することで、空室の悪用を未然に防ぎ、更新漏れなどによるおとり広告を防ぐ仕組み。疑わしい注文の配送先と合致した物件情報については日本賃貸住宅管理協会(日管協)を介し、管理会社に注意喚起を行う「昨季までは手動による対応。疑わしいものだけで日に数百件あったが、情報の精度は高く、今季から自動化へ移行する。現在、年内のシステム運用を目指して開発中だ」(同社事業統括部・情報審査グループの土塚昭寛グループ長)。

巧妙化が進むおとり広告、特に悪質な業者に対して各社はどう臨むのか。悪質業者の特徴について篠塚氏は「かつての会社でおとり広告を知った人間が新たに始めるパターンが多い。出身者の相関図を把握し、事前審査で対応することはポータルサイト適正化部会でも共通のテーマだ」。

アットホームでは、社内の措置基準に照らして、文書で警告や指導を行い、取引停止とする場合もあるという。「自社では3日に一度のペースで訪問営業を行っている。対面による働きかけで、抑止に努めている」(篠塚氏)。LIFULLも悪質な業者との契約を解除するという姿勢を貫く。

篠塚氏は、メンテナンスの必要という事業者の意識を高めると共に、ポータルサイト側の事前対応が重要だと考える。「現状は、事業者の指摘が入ってからの対応だが、前線で未然に防ぐ対策が重要となる。成約に関するオン・オフを素早くキャッチし、エンドユーザーが反響する前に情報を整理する。更に、AIを活用した違反広告の検出機能や予測機能などにより、ユーザーにとって安心が伝わるサービスも提供できるはずだ」。業界を挙げた「おとり広告」包囲網の広がりを期待する。

大阪での検査研修

Osaka Homes

先日大阪府堺市の百舌(モズ)で弊社と業務提携をしている 不動産サイトのホームズさんの大阪支社の皆さんに 実際の建物を使い 検査機器の説明や実際の使い方、結果の判定などの研修を皆さん汗だくになりながらも、一生懸命聞いていただきました。

若い方が多い会社ですが皆さん知的好奇心が旺盛で1時半のスケジュールはあっと言う間に過ぎました。

次は時間を作り、法の歴史、体系、運用などしっかりと説明するつもりです。

老人ホーム 消防検査

 

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629日町田の老人ホーム消防検査を受けました。

町田消防から6人担当が現場に来て、午後いっぱいかけてチェックしました。

消防も昔と随分変わり、ソフトで丁寧な対応でとても感じが良かったです。

検査はシッカリ、でも119番にはお世話になりたく無いですね。

 

 

雨漏り

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西からの雨と風で事務所も雨漏りしました。

赤外線写真を撮った所、天井にも少し雨が回っている様です。

 

赤外線調査

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雨漏り調査やマンションの外壁タイルの浮き調査に使います。

昔に比べコンパクトになり、使い勝手がとても良くなりました。

手の届かない場所や屋根、壁からの雨漏り場所の特定に威力を発揮します。

空気が入っていたり、水に濡れている部分の微妙な温度の違いを色で表すので、欠陥部分の特定をするのに便利になりました。

写真は浮いているタイルの場所が直ぐにわかります。

暖かい空気層がコンクリートとタイルの間にあるので、他のタイルより白ぽく写っています。

総会

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 東海大学建設不動産望星会の総会に参加しました。

昨年から業界の事を知るために先輩にお願いして入会しました。

東京駅近くの区民会館の会議室をお借りして、3ヶ月に一度のペースで情報を持ち寄りビジネスに繋がる紹介などが主な目的です。

今年は役員さんの改選の年なので、総会が開かれ、退任、新任、重任が決められました。

退任の方お疲れ様でした。新役員の皆様これからもよろしくお願いします。

マンション調査

 

  miraie

8年のマンション劣化状況の調査をしました。

弊社は調査、鑑定事務所としての業務を住宅から大規模建築物まで行っています。

本日は主に防水の状況を超音波膜厚計を使い、適正な施工がされていたかの確認をしました。

民法改正法案が成立 公布後3年以内施行

住宅新報2017年5月26日

民法の債権関係規定を改正する民法改正法案が5月26日、参院本会議において賛成多数で可決、成立した。改正されるのはおよそ200項目。売買の瑕疵担保責任について、これまで法定責任(特定物は引き渡しで履行完了)とされていたものを、契約責任(一般の債務不履行責任)とするものや、保証について個人保証の制限規定が設けられたり、賃貸借で敷金や原状回復義務が規定されるなど。このほか、認知症など意思能力のない人が結んだ契約は無効になる。
施行は公布後3年以内とされており、20年の施行が想定されている。

改正民法が成立 契約ルール、120年ぶり抜本見直し

日本経済新聞

企業や消費者の契約ルールを定める債権関係規定(債権法)に関する改正民法が26日午前の参院本会議で与野党の賛成多数で可決、成立した。民法制定以来、約120年ぶりに債権部分を抜本的に見直した。インターネット取引の普及など時代の変化に対応し、消費者保護も重視した。改正は約200項目に及び、公布から3年以内に施行する。

改正の柱の一つが、当事者間で特に利率を定めていない際に適用される「法定利率」の引き下げだ。現在は年5%で固定されている法定利率を年3%に引き下げる。低金利が続く実勢にあっていないためで、3年ごとに1%刻みで見直す変動制も導入する。法定利率は、交通事故の損害賠償額の算定などに使われている。

インターネット通販など不特定多数の消費者と同じ内容の取引をする場合に事業者が示す「約款」の規定も新たに設ける。消費者の利益を一方的に害する条項は無効になる。長文で細かい約款をほとんど読まずに契約したことによるトラブルで泣き寝入りする事例を減らす狙いがある。

連帯保証人制度でも、個人の保護を進める。中小零細企業への融資などで、第三者が個人で保証人になる場合、公証人による自発的な意思の確認を必要とする。このほか、賃貸住宅の退去時の敷金の返還ルールを設けるなど、生活に密着した改正が多い。

参院法務委では、犯罪を計画段階で処罰する「共謀罪」の構成要件を改め「テロ等準備罪」を新設する組織犯罪処罰法改正案の審議に移る。衆参両院の法務委では性犯罪を厳罰化する刑法改正案の審議も控える。与党は両法案を今国会で成立させる方針だ。6月18日までの今国会の会期末に向けて審議日程は窮屈で、与野党の攻防が激しくなる。

民法改正の影響――(上) 20年施行に対応するために知っておくこと 〝瑕疵〟が消えた効果 個人保証は大きく減少か

住宅新報 2017年5月23日号

09年、当時の民主党政権時代に法制審議会に改正を諮問された民法改正案。紆余曲折を経て、ついに17年4月14日、衆院本会議で賛成多数で可決し、参院に送付された。参院での審議を経て、この通常国会中に成立することは確実。8年の歳月を経て、当初の形からはいく分変化した改正案だが、社会的に多くの影響が考えられるため、周知期間を経て施行は20年ごろとなる。改正案が成立する前に、今一度、民法改正案について知っておこう。

今回の民法改正案は、消費者保護の面であるとか、旧来の雑多な法令を整理したとか様々な側面があるが、従来の「債権債務を中心とした解釈の世界から、契約を中心とした思考様式の移行」(吉田克己早大大学院教授)が挙げられる。その最も代表的な改正項目が、瑕疵担保責任から契約不適合責任への変化だ。

これまでは売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に対し、契約解除と損害賠償ができるとされていた。この部分について、改正法案で論議されたのが、「瑕疵」という言葉だ。中間試案によれば、瑕疵という言葉が法律の専門家以外の人にとっては難解だと言うことに加えて、場合によっては物理的な欠陥しか思い浮かばない可能性があるということで、不適切とされた。

悪意の買主も主張可

代わりに使われた概念が、「引き渡された目的物が契約の内容に適合しないものである場合」というものだ。このことにより、現民法では、「隠れた」瑕疵であることが要件だが、改正民法では、目的物に必要な性質が備わっていないということが問われて、隠れたものであるかは要求されなくなった。つまり、表に表れている欠陥も対象になるということだ。

また、これまでは買主が瑕疵があることについて善意無過失であることが要件とされていたが、今後は買主がそれを知ることができたとしても、売主が本来履行すべき債務を履行していないことには変わりないので、これも要求されない。「隠れた瑕疵」という文言を排除しただけで、こうした効果が生み出されている。

「契約不適合」により、生み出された効果は他にもあり、契約の内容に適合しないものを引き渡したのなら、期間を定めて追完(追って完成させろということ)の催告をし、その間にできないときは、その不適合の程度によって代金減額を請求できることにした。つまり、これまで瑕疵担保責任では、契約の解除と損害相性責任しか買主側が出来できなかったのが、代金減額請求や修補請求も行えるようになった。

さて、瑕疵から、いわば債務不履行の概念に変化した改正法が実務に与える影響についてだが、既に契約で対応している事業者が多い。

渡邉不動産取引法実務研究所の渡邉秀男氏によれば、「契約実務や訴訟では、既に取り入れられている考え方で、有力な学説の一つともなっている」とのこと。問題は、契約内容に適合したものを引き渡すにはどうすればいいかということ。物件調査や告知書、重要事項説明書の重要性が増すものといえる。

次は「保証」だ。今回の改正で連帯保証制度は、事業用の融資などで第三者が個人で保証人になる場合、公証人による意思の確認を必要とすることにした。

「根保証」(今週のことば)も改正された。現行の根保証に関する規定を個人にも適用することとし、保証人の保証債務の「極度額」を定めることにした。保証人の責任には、債務元本のほか遅延損害金など一切の債務が含まれるため、これを保護するために「極度額」を定めない限り、契約そのものが無効になる。

そして、この根保証は建物賃貸借契約における保証が該当することで、賃貸管理業者に大きな影響が出ることになる。契約時に、家賃何カ月分という極度額を定める必要が出てくるからだ。今回の改正で、建物賃貸借契約における個人保証は減少し、家賃債務保証会社による保証が増加すると思われる。

ホームズ研修

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本日は業務提携をしている不動産サイトの運営会社の株式会社ライフルさんの研修を行いました。

心配された雨も降らず午前午後に分かれてたくさんの方が熱心に講師の話や検査の仕方に耳も目も傾けていただきました。

シロアリ検査では実物の生きたシロアリをおっかなびっくり見入っていました。

今の若い方はとても真面目に研修を受け自分の物にしようとの意気込みも伝わって研修時間もかなりオーバーしてしまいました。

木造住宅の耐震性能検証法を公開

R.E.port((株)不動産流通研究所)

(一財)日本建築防災協会は、熊本地震における建築物の被害を踏まえ、2000年以前に建築された木造住宅を中心に、接合部等を確認することで効率的に耐震性を検証する方法として、「新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法」をとりまとめ、同協会ホームページで公開した。

16年4月に発生した熊本地震では、旧耐震基準による建築物に加え、新耐震基準の在来軸組構法の木造住宅のうち、接合部等の規定が明確化された00年以前に建築されたものについても、倒壊等の被害が見られた。

こうした状況を受け、国土交通省は既存の木造住宅について、00年以前のものを中心に、リフォーム等の機会をとらえ、同年に明確化した仕様に照らして接合部等の状況を確認することを推奨。建築物の耐震改修の促進に関する法律に基づく耐震改修支援センターとして指定した同協会に対し、効率的な確認方法の検討を依頼していた。

国交省の資料はコチラ

契約を変える民法大改正が目前に

日経ホームビルダー

住宅の請負・売買契約に大きく影響する民法の債権法関連規定を見直す改正法案が、4月14日に衆院本会議で可決され、参院に送付された。今国会で成立する見通しだ。1896(明治29)年の民法制定以来120年ぶりの大改正となる。

民法改正案とともに、関連する計216の法律(関連法)の改正案も提出され、同時に衆院で可決した。建築関連では、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(瑕疵担保履行法)」「消費者契約法」「宅地建物取引業法」「建設業法」などが該当する。

改正民法と関連法は公布日から3年の周知期間を経て、同時に施行する。住宅会社や建設会社、不動産会社、設計事務所などは3年以内に契約書や約款、保証書といった書類を作り直しておかなければならない。

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当事者同士の契約を重視する

住宅に関わる改正箇所は多数あるが、特に注目したいポイントは4つある。

1つ目は、欠陥のある状態を示す「瑕疵」という用語を廃止することだ。代わりに「契約の内容に適合しない」(以下契約不適合)という用語を新たに使う。住宅会社など(債務者)が建て主(債権者)に対して負う「瑕疵担保責任」、「債務不履行責任」に置き換わる。

この見直しの意味は、明治時代の古い言葉を現代用語に置き換える点にあるだけではない。当事者同士の契約を重視する意図が込められているのだ。改正民法が施工されれば、具体的に何を契約内容として定めるかが、これまで以上に重要になる。

ポイントの2つ目は、請負・売買契約とも債務不履行責任の時効を10年に統一し、「消滅時効」として扱うことだ。

現行法の請負契約では、木造住宅は引き渡しから5年、非木造は10年がたつと、瑕疵担保責任を請求する建て主の権利が自動的になくなる「除斥期間」が定められているが、これがなくなる。

代わって、全ての債権・債務の期限を「権利を行使できる時から10年間」と「権利を行使できることを知った時から5年間」のどちらか早く到来した方とする「消滅時効」という規定に統一される。消滅時効では、住宅会社が建て主に時効であることを宣言しないと、期限を過ぎても時効は成立しなくなる。

現行法には時効に関する建て主の責任として、「契約解除や損害賠償請求をする場合は瑕疵の事実を知った時から1年以内に実施しなければならない」という規定がある。改正民法では、瑕疵の事実を知った時から1年以内に「通知」すればよくなるので、建て主の負担が軽減される。

故意・過失がなければ責任を問われなくなる

ポイントの3つ目は、故意・過失がなければ住宅会社などの責任が問われなくなる「過失責任」に変わることだ。現行民法では過失がなくても住宅会社が責任を負う「無過失責任」が存在する。改正すると、建て主は住宅会社に対して何でも請求できるわけではなくなるのだ。

「今からでもよいので、契約約款などに『本物件の瑕疵が請負者の責めに帰することができない事由によるものであるときは責任を負わない』という条項を追加することが大切だ」。TMI総合法律事務所の富田裕弁護士はそう話す。

ただ、責任追及を拒むには、故意・過失がないことを住宅会社側が証明しなくてはならない。そのための書類や記録は欠かせない。

最後のポイントは、現行民法で工事請負者を保護するために設けていた規定が、削除もしくは新条項に置き換わることだ。規定がなくなる代わりに住宅会社に有利に働く項目も入った。現行民法では建て主が補修と損害賠償を同時に請求できるのに対し、改正後は瑕疵の補修をまず請求し、補修できない場合などに限って損害賠償請求が可能になる。

品確法には瑕疵の用語が残る

改正民法と同時に可決した改正品確法と改正瑕疵担保履行法では、瑕疵を「契約不適合」に置き換えずにそのまま使用している。国土交通省が「瑕疵」という用語の存続にこだわったからだ。契約書などを見直す際には、「瑕疵(契約不適合)」などのように併記するのがよいだろう。

品確法の改正箇所で覚えておきたいのは、現行法で認められていなかった代金や報酬の減額請求が可能になること。加えて、引き渡しから10年以内に瑕疵の補修などを請求できる条件として、瑕疵を知ってから1年以内に住宅会社に通知すると規定した点も認識しておきたい。現行法では通知は不要だったものの、改正民法と規定をそろえた。

民法の契約に関する規定が、ほとんどが任意規定であることは、改正後も変わらない。契約書で個別に定めておけば契約内容が優先される。そのため、改正民法の影響は原則として契約書で条件を定めなかった場合に限られる。

ただし、住宅会社側が一方的に有利となる特約を設けることには問題がある。消費者契約法や品確法の強行規定に違反する恐れがあるからだ。

「消費者保護を果たすための法改正は毎年行われており、改正民法が施行するまでの間に、消費者契約法も改正される可能性がある。消費者契約法に沿った契約書が欠かせない」。住宅会社の契約書の作成などを多く手掛ける匠総合法律事務所の秋野卓生弁護士はこう助言する。
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宅地建物取引業法の一部を改正する法律が平成29年4月1日に施行されました/国交省

我が国が本格的な人口減少・少子高齢社会を迎える中、既存住宅流通市場の活性化は、国民資産である住宅ストックの有効活用、既存住宅流通市場の拡大による経済効果の発現、ライフステージに応じた住替えの円滑化による豊かな住生活の実現等の観点から重要な政策課題となっています。
一方、我が国の既存住宅の流通量は、年間17万戸前後と横ばいで推移しており、既存住宅の流通量が増加しない要因の一つとして、消費者が住宅の質を把握しづらい状況にあることが挙げられています。
このため、消費者が安心して既存住宅の取引を行える市場環境の整備を図り、既存住宅の流通を促進する必要があります。
また、近年、不動産取引に関連する制度等が専門化・高度化していることに鑑み、宅地建物取引業の業務に従事する者の資質の向上や、消費者利益の保護の一層の徹底を図る必要があります。
これらを踏まえ、宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号)を改正し、一部の規定が平成29年4月1日に施行されました。(平成29年4月1日施行以外の部分については、平成30年4月1日に施行されます。)

詳しくはコチラ

民法改正法案、今国会で成立へ 20年めど施行 瑕疵、保証、賃貸借など変更

住宅新報 2017年4月18日号

民法の債権法関連の規定を見直す改正法案が4月14日、衆議院本会議で可決され、参議院に送付された。これにより、今国会で成立する見通しとなった。

民法改正法案では、売買の瑕疵担保責任について、これまで法定責任(特定物は引き渡しで履行完了)とされていたものを、契約責任(一般の債務不履行責任)とし、「瑕疵」から「契約不適合」と文言も変更される。また、保証について個人保証の制限規定が設けられたり、賃貸借において敷金や原状回復義務に関する規定が明文化される。更に「定型約款」に関する規定が新設されるなど多くの変更点があり、実務に大きく影響するものと思われる。

施行は3年ほどの周知期間を設けるため、20年をめどとして行われる

ライフル、住宅評価サービス投入、不動産テック促進価値の見える化へ

週刊住宅 online 2017年4月17日

不動産情報サイトを運営するLIFULL(ライフル)は12日、グループの事業戦略と新サービスを発表した。創業20周年を迎え、4月1日付で社名をネクストからライフルに変更したことに伴い中期ビジョンとしてまとめた。テクノロジーと不動産の融合としての「不動産テック」の拡大に向けた次世代サービスの開発に注力する。

その初弾として「LIFULL HOMES(ライフルホームズ)住宅評価」サービスを投入する。建物価値の検査・評価・見える化の3つのサービスを一つのパッケージとして提供する。

建物価値の検査では、建物状況調査と設備保証、シロアリ被害の有無を調べる。安心住宅みらいえ(神奈川県相模原市)と日本長期住宅メンテナンス(大阪府高槻市)と提携。これらパートナーとの一括契約により提供する。業界最安価格帯でのサービスとインスペクションを普及させていくため、当初は検査費用の実費のみで対応する。

評価の部分では、不動産流通推進センターの価格査定マニュアルに基づき評価し、その査定結果をもとに全国保証(東京都千代田区)が建物価値を含めた担保価値を実施する。これらの評価をもとにした住宅ローンを大手金融機関と開発中で今年度内に提供する予定。

検査・評価の内容は、ライフルが運営する不動産情報サイト上で今夏から情報公開する。物件情報は、検査済みの住宅とそうではない住宅とが一目でわかるように作り込む。5年以内に不動産市場の2割以上を占めるまでに住宅評価サービスが広がることを目指す。

このほか、空き家情報の一元化による情報網の整備を進めるとともに、クラウンドファンディングを活用して遊休不動産を生かす仕組みも整備する。例えば、小口投資資金を集めて遊休施設をレストランやカフェ、シングルマザー向けシェアハウスなどに転換するなどを想定している。

2025年まで100カ国を見据えた事業基盤の構築も目指す。世界の不動産マーケット相場の透明化に取り組むため、「ライフルホームズ・プライス・インデックス」も立ち上げた。まずは日米の主要都市の不動産価格指数を作成し、今月下旬からレポートの発行を開始する。

同社は4月の社名変更とともに社屋を築半世紀ビルに移し、ストック活用を実践に移した。

インスペクション実施へ指針 あっせん報酬は不可 国交省 劣化説明省けば業法違反も

住宅新報 2017年4月11日号

国土交通省は3月31日、改正宅建業法について、特に18年4月に施行されるインスペクションについて、運用上の指針を示した。「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を改めたもの。
宅建業者は媒介契約時に、契約書にインスペクションの斡旋の有無を記載する。その際、依頼者が認識できるようインスペクションについて説明する。斡旋先のインスペクターが講習登録を済ませた建築士であることを、実施機関のホームページなどで確認しなければならない。宅建業者はインスペクションに関する単なる情報提供にとどまらず、インスペクションの実施に向けた具体的なやり取りが行われるように手配する。

依頼者の同意ない場合に 宅建業者は検査できない

インスペクションの客観性については、宅建業者が資格を持っている場合でも、自らが取引の媒介を行うとき、依頼者の同意がある場合を除いてはインスペクションを実施することは望ましくない。
購入希望者がインスペクションを実施する際には、物件所有者の同意が必要。また宅建業者はインスペクションのあっせんによる報酬を受け取ることはできない。

実施の有無判明せず 照会で調査義務

過去1年以内のインスペクションの結果を説明する。1年経過前に大規模災害が起こったとしても、そのインスペクション結果は有効。複数ある場合には、直近のもの。直近以外で劣化事象が確認された場合には、消費者の利益を優先して説明するのが適当。説明を省いた場合には業法違反となりうる。
売主あるいは管理組合などに実施の有無を問い合わせたにもかかわらず判明しない場合には、この照会をもって調査義務を果たしたこととする。
重要事項説明時に保存の有無を説明するべき書類は、新築・改築時の確認申請書、確認済証、検査済証、インスペクション結果報告書、既存住宅の建設住宅性能評価書、直近の定期調査報告書、耐震基準適合証明書。これらについても有無が判明しない場合には、照会したことをもって、調査義務を果たしたこととする。

インスペクション以外で 見つけた劣化も記載

契約書には「当事者の双方が確認した事項」として、インスペクションの調査結果を記載する。実施していない場合には「無」と記す。ただし、インスペクション以外で双方が確認し、価格や瑕疵保険の免責に反映した場合、その住宅の状況を同書面に記す。

瑕疵担保履行制度、消費者保護の仕組み求める

2017年4月3日
R.E.port(株式会社不動産流通研究所

国土交通省は、「住宅瑕疵担保履行制度の新たな展開に向けた研究委員会」(座長:成城大学名誉教授・村本 孜氏)のとりまとめを発表した。

同委員会は、住宅瑕疵担保履行法の施行後5年間の状況を検討した「住宅瑕疵担保履行制度のあり方検討委員会」報告書(2015年3月)において、今後取り組むべきこととされた課題への取組状況のフォローアップや、今後の住宅瑕疵担保履行制度の見直しについての検討を継続するため、15年9月に設置されたもの。17年3月までに6回の会合を開催してきた。

今回は、住宅瑕疵担保履行制度の安定的な運用、既存住宅・リフォーム市場の活性化、住宅取得・保有に係る消費者保護の推進に焦点を当て議論を進め、その内容を報告した。

中でも、保険法人の経営環境の急激な悪化等の不測の事態に対しても、確実に消費者の利益を保護する役割を果たせるような「セーフティネット」の創設、巨額の保険金支払いや保険法人の経営環境変化によるリスクへの対応のほか、既存住宅市場拡大における消費者保護施策としてインスペクションと瑕疵保険の利用促進、専門家による相談体制の構築などが重要とした。

「安心R住宅」制度の最終とりまとめ公表

2017年4月3日
R.E.port(株式会社不動産流通研究所

国土交通省は、「『新しいイメージの既存住宅』の情報提供制度について」の最終とりまとめを公表した。

不安・汚い・分からないといった、従来のいわゆる「中古住宅」のマイナスイメージを払拭し、消費者が安心して購入するための基礎的な要件を備えた既存住宅を提供するための制度。2016年12月より「流通促進に寄与する既存住宅の情報提供制度検討会」(座長:首都大学東京名誉教授・深尾精一氏)を3回開催し、今回のとりまとめに至った。

「新しいイメージの既存住宅」の要件として、(1)不安の払拭、(2)「汚い」イメージの払拭、(3)「分からない」イメージの払拭を示した。「耐震性を有すること」「既存住宅売買瑕疵保険を付保できる用意がなされているものであること」「事業者団体ごとにリフォームの基準を定め、基準に合致したリフォームを実施していること」のほか、「購入検討者の求めに応じて詳細情報の開示を行なうこと」などが条件となる。情報開示においては、新築時の情報、過去の維持管理の履歴に関する情報、保険・保証に関する情報などの有無が含まれた。

同住宅を提供できるのは一般社団法人等の事業者団体で、登録制度を創設。事業者団体には、(1)リフォームの基準の設定、(2)事業者が守るべきルールの設定、(3)事業者の審査、指導、監督などの実施を求める。

また、「新しいイメージの既存住宅」の通称(案)は「安心R住宅」とし、商標・要件・名称を定めた上で、商標の使用を希望する事業者の団体を審査・登録し、商標の使用を許可する方針。

新たな既存住宅状況調査技術者講習の開催概要が決定

2017年3月24日
新建ハウジング

一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会は3月24日、既存住宅のインスペクションに関する新たな講習の開催概要を発表した。同講習は国の規定による「既存住宅状況調査技術者講習」として登録されている。

今まで行っていた既存住宅現況検査技術者講習との大きな変更点は、受講対象者が建築士(一級、二級、木造)に限られたこと。また、資格有効期間が従来の2年から3年になり、3年ごとの更新になった。今後、同協会では、従来行っていた既存住宅現況検査技術者講習は行わず、既存住宅状況調査技術者講習に切り替えていく。

2018年4月施行予定の改正宅建業法では、インスペクションが法的に位置づけられている。今回の講習は法律の内容にそったものとなっている。  講習は、移行講習と新規講習の2種類。同協会の既存住宅現況検査技術者と長期優良住宅化リフォーム推進事業のためのインスペクター講習団体の講習を修了した者は、移行講習を受講する。それ以外の初めて講習を受ける受講者は、新規講習を受講する。

現在、約1万2000人超が既存住宅現況検査技術者として登録されているが、同協会では、受講対象となるすべての建築士に新たな既存住宅状況調査技術者への移行を促し、移行と新規を合わせ1万人以上の受講(修了者)を目指す。

移行講習は47都道府県で86回、新規講習は45都道府県で52回実施。まずは移行講習として5月9日より大都市からスタートする。新規講習は、5月30日スタート。申し込みは、3月24日より同協会のHPから行える。両講習とも地方都市に関しては、日程が決まり次第HP等で公表する。

同協会の後藤博代表理事は、「講習を通じて既存住宅の売買時に行われる建物状況調査を広く普及し、消費者が安心して中古住宅を購入できる環境を整え既存住宅流通市場の更なる拡大に寄与したい」としている。

 

住宅瑕疵担保責任保険協会 インスペクション講習で初登録

住宅新報 2017年3月21日号

国土交通省は3月10日、インスペクション講習登録制度で初めて、住宅瑕疵担保責任保険協会を講習実施機関として登録した。17年2月3日に公布・施行された講習登録規定に基づくもの。
今後、同協会はインスペクションの担い手となる技術者の育成を進めるために講習を行う。18年4月に施行される改正宅建業法によるインスペクションの活用促進や既存住宅売買瑕疵保険の活用と併せて、既存住宅流通市場の活性化に取り組む。

インスペクション済み既存住宅 商標は「安心R住宅」 国交省登録団体加盟事業者が提供

住宅新報 2017年3月7日号

国土交通省は既存住宅でインスペクションを行い、構造上に不具合がなく、雨漏りもせず、また新築時情報や過去の維持管理歴など詳細情報を開示しているものを「新しいイメージの既存住宅」として商標を設定することとした。商標は名称として「安心R住宅」が有力となっている。

「新しいイメージの既存住宅」を提供するのは登録団体。同事業に取り組み、適切な会員管理を行う一般社団法人とされた。

2月28日に第3回の「流通促進に寄与する既存住宅の情報提供制度検討会」(座長、深尾精一首都大学名誉教授)が開かれ、検討のとりまとめが行われたもの。

インスペクション実施が要件

「新しいイメージの既存住宅」の要件は、まず不安の払拭。耐震性とインスペクションの実施だ。構造上の不具合と雨漏りがなく、購入予定者の求めに応じて既存住宅売買瑕疵保険に加入できる用意がなされているものとされた。保険の加入は購入予定者の意思による。

「汚い」というイメージの払拭には、団体ごとに基準を定めて適合させる。また外装や内装の主な箇所、あるいは水回りの情報を開示提供する。

「分からない」イメージの払拭のために、広告時に情報の有無を開示し、消費者の求めに応じて情報提供する。「有」「無」「不明」の開示が必要な項目は(1)新築時の情報(適法性、設計図書、認定など)、(2)過去の維持管理に関する情報、(3)保険・保証情報、(4)省エネに関する情報、(5)共同住宅の共用部分の管理に関する情報。

同住宅を提供する事業者団体は事業者の指導監督や購入予定者が相談できる窓口を設置する。また運営状況の報告を定期的に国に対して行う。

国が商標マークを作成

商標としての「安心R住宅」制度については国が定める。Rは「リフォーム」「リノベ」の頭文字を表す。マークも作成し、団体へ配布。団体は事業者に手渡す仕組み。国は団体の登録や登録抹消、指導・勧告の管理を行い、定期的な団体からの報告に基づいて、定期的に要件を見直す。

3月中には制度案を確定し、意見募集を開始する。それに基づいて実施に際しての詳細を決め、夏頃には告示の予定。その後、説明会などを開き、団体登録を始める。

インスペクション 仲介大手、準備は着々 ―先行サービスで手応え― 中小団体も周知を徹底

住宅新報 2017年3月7日号

インスペクションについて大体の骨格は定まってきたが、細かい点での詰めが残されていると前号で報告した。そうした中、実際にインスペクションを行うインスペクター、重要事項説明などを行う不動産仲介業者など業界の取り組みはどうなっているのか。施行まで1年余り、既にサービスを先行して対応可能な状態にしている業界もあれば、これから本腰を入れるという会社もある。そうした業界の動きを追った。

大手はサービス先行

実際に各社はどのように対応しているのか。不動産仲介大手会社は多くのところで、建物診断サービスを取り入れている。あくまで、取引の安心・安全を第一に、取り扱う物件の建物、設備の調査と補修サービスを行っている。

例えば、三井不動産リアルティであれば、昨年の1月からスタートした「三井のリハウス360度サポート」。築30年以内の自己居住用の戸建て、マンションが対象で、「雨漏り」「シロアリ被害」「建物構造上主要な部位の木部の腐食」「給排水管の故障」の4つの瑕疵について調査・報告。これに基づき認定した場合に、引き渡し後に判明した4つの瑕疵の補修費用を負担している。「現在は、こうしたサービスをしっかり行っていくことを第一に考えている。宅建業法上のインスペクションについて、詳細な内容が決まったらしっかり対応していく」(同社広報担当)。

東急リバブルも「リバブルあんしん仲介保証」を12年からスタート。専任・専属専任媒介契約を締結した物件についてインスペクション(建物診断・検査)を実施し、同社の定める基準を満たした場合、引き渡しから2年間、対象部位に不具合が生じた場合の補修費用を保証する。同社は建物検査機関のジャパンホームシールド(東京都墨田区)に委託してインスペクションを行ってきたが、16年10月から共同出資により、東急リバブルの売買仲介サービスでの建物検査・住宅設備検査を専門に行う「ファーストインスペクションサービス(株)」(東京都渋谷区)を設立した。宅建業法改正を見据えた対応で、建築士不足といった状況に陥ることなく、事業を順調に進めると共に流通を活性化させていく。

なお、講習を受けた建築士であっても、自らが取引の媒介を行うなど、利害関係のある場合には、売主・買主の同意がある場合を除き、インスペクションを行うのは適当ではない。いわゆる利害関係者の排除だが、不動産仲介会社がインスペクション事業会社に出資して資本関係にあるだけでは、ここでいう〝利害関係者〟には当たらないと解釈されている。

国土交通省不動産業課によれば、現状、改正法の「Q&A」をまとめている段階だが、地方で人員不足が危ぶまれる可能性があることや、建築士法の規制が働くので、前記したような建築士が直接媒介するといった直接的行為やそれに近い行為以外は利害関係者としない模様だ。

その他、住友不動産販売、野村不動産アーバンネットなど大手各社も同様のサービスを行っており、着々と準備は進んでいるようだ。

中小仲介会社は

中小仲介会社の動きはどうか。不動産中小事業者の団体で全不動産業者の80%を占める会員数を誇る全国宅地建物取引業協会連合会(伊藤博会長、全宅連)。全宅連は昨年、会員向けに「インスペクションと瑕疵保険」を分かりやすく紹介する『家本(インスペクション・瑕疵保険編)』を出版。会員にインスペクションの周知を図った。

また、首都圏既存住宅流通推進協議会など、各都道府県の宅建協会などで構成されている、インスペクション・瑕疵保険を中心とした既存住宅流通活性化への取り組みを行う協議会が全国で9つ結成されており、活動している。

更に、ハトマークグループのハトマーク支援機構では、ジャパンホームシールド、住宅保証機構、リニュアル仲介と提携、ワンストップ対応のサポートサービスを始めている。伊藤会長は年頭、「地域に寄り添い、生活サポートのパートナーである皆様の経営基盤の強化・業務支援を展開していく」と述べており、インスペクションの周知も優先的に行っていく。

全日本不動産協会(原嶋和利理事長)は昨年4月から、同協会会員向けにインスペクションサービスを開始している。ジャパンホームシールドと業務提携し、建築士などによる既存住宅インスペクションガイドラインに準じた検査実施、報告書の作成を行い、一定の基準を満たした住宅には瑕疵保険を付保するサービスを提供している。

「分かりにくい」

しかし、個々の会社に聞いてみると反応は違ってくる。「国交省の説明会に参加したが、今ひとつ理解しきれない」(不動産投資会社)。「地方では建築士がおらず、工務店などでも宅建業法上のインスペクションができるようにしてほしい」(地方工務店)といった声が聞こえる。

日本ホームインスペクターズ協会の長嶋修理事長は、「国交省が枠組みを考える以上、建築士にインスペクションを任せることは想定できた。ただ、講習については半日とか1日では不足だ。数日間の講習や更新講習の必要性がある。協会では、インスペクターの事例研究会を行ったり、各インスペクターが行った診断報告書をオンラインで確認するなど多くの知見を共有する仕組みがある。こうした知識、経験がたまるシステムが必要だ」としている。

また、インスペクションの普及についても、「売主がインスペクションを行い、瑕疵保険も付けることで、安心・安全な流通を目指すのが国の考え方だろうが、果たして、そこまでする売主が多く出るだろうか。米国のような買主がインスペクションを行う仕組みも考える必要がある」と、疑問を呈した。

改正法施行まで1年余り。これからも様々な動きや変更などが出ることが予想されるインスペクション。常に目配りをしていく必要がある。

 

 

流通促進へ「安心R住宅」=中古物件にお墨付き-国交省

時事通信 http://www.jiji.com/jc/article?k=2017022801010&g=eco

国土交通省は28日、耐震性などに優れた中古住宅にお墨付きを与える制度を創設する方針を決めた。国の登録を受けた不動産会社などの団体がそれぞれ一定の基準を定め、これを満たす物件には「安心R住宅」という名称の使用を認める。「不安」「汚い」といった中古住宅のイメージ転換を図り、流通促進を目指す。

制度案は同日開かれた有識者検討会で大筋で了承された。制度の対象となる中古住宅は、一定の耐震性を備えているほか、建物状況調査により、構造上の不具合や雨漏りがないことが確認されていることなどが前提。

これに加え、国の登録を受けた団体ごとに、水回りの取り換え時期の基準設定など、中古住宅の「汚い」イメージを払拭(ふっしょく)できるルールを定めてもらう。これらの要件を満たす物件を「安心R住宅」と名乗れるようにする。(2017/02/28-17:21)

 

 

今注目のインスペクション 宅建業法の対象はどこまで 利害関係者は原則不可に

住宅新報 2017年2月28日号

インスペクションを行ったか否か、宅建業者が重要事項説明時に買主に説明を行うなどの改正宅地建物取引業法が16年に成立、公布された。18年4月の施行後は、中古住宅の個人間取引の過程にインスペクション(建物状況調査)が多く利用される公算が強くくなる。どのような行為が「〝宅建業法上のインスペクション〟とみなされるのか」、「インスペクションを行うインスペクター資格」について骨格は定まってきたが、検討の余地も残されている。国土交通省は既存住宅売買瑕疵保険の普及に期待を寄せており、宅建業法インスペクションの基準にもそれが反映されるとみられているが、どうなるか。現状の国の取り組みと業界の動きを2週にわたって報告する。

16年6月に宅建業法が改正された。中古住宅市場の活性化に向けて、主にインスペクション(建物状況調査)の活用を盛り込むためである。昨年12月にはこれに基づいて、18年4月の施行に向けての、実務に関する取りまとめが行われた。インスペクションに関する骨格は整った印象だが、まだまだ検討の余地を残した事柄も残されている。

インスペクションの調査対象部位については、既存の住宅売買瑕疵保険に加入する際の検査対象部位と同様となった。これは国交省の「既存住宅インスペクション・ガイドライン」の内容に沿ったもので、(1)構造耐力上の安全性に問題がある可能性が高い、小屋組、柱・はり、床など(2)雨漏りなどが発生している可能性が高い、屋根、外壁、天井など(3)設備配管で、給水管、給湯管、排水管、換気ダクト――などとなっている。共同住宅では専有部分及び専用使用しているバルコニーから目視可能な範囲で、やはり壁、天井、給水管などだ。改正施行規則案では、このほか基礎ぐいなど具体的に例示している。

既存インスペクターも 新規講習は必須

インスペクションを行うのは「建築士」だ。建築に関する専門知識を有し、制度の仕組みも整っており、必要人員も確保されているからだ。ただし、新たな国交省のインスペクション講習を修了しなければならない。同省では施行に向けて、「既存住宅状況調査技術者講習制度」を創設する。現在、約1万8000人の建築士が同省のガイドラインに基づくインスペクション講習を受け、インスペクターとして登録している。それら登録済みの建築士についても、今後は新しく創設される講習を受けた後に、宅建業法におけるインスペクションの実施が可能となる。なお、講習受講の際の免除規定については、今後検討される予定だ。

人員不足を警戒 建築士以外も検討

ただし、講習を受けた建築士であっても、自らが取引の媒介を行うなど、利害関係のある場合には売主と買主の同意がある場合を除き、インスペクションを行うのは適当ではないとされた。

また、建築士以外の枠組みについても、今後も検討は継続する。同省不動産業課では、「建築士だけでは、特に地方で人員の不足が危ぶまれる可能性がある」としている。

媒介契約時には

媒介契約時に宅建業者は単なるインスペクション業者に関する情報提供にとどまらず、実施に向けた具体的なやりとりを行う。売主に対してインスペクションの制度の概要を紹介したうえで、事業者のあっせんを希望するか確認をする。なお、これと同様に買主に事業者をあっせんする場合には、建物の所有者である売主にインスペクションの実施について、あらかじめ承諾を得る必要がある。

重説の内容は

また重説時には、インスペクションの結果概要を宅建業者が説明する。書面については調査を実施した者(インスペクター)が責任を持って作成する。調査から1年以内のものが有効で、複数ある場合には直近の調査結果が重説の対象になる。ただし、「1年以内の調査」以外で建物の劣化事象が確認され、取引判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、説明を加えなければならない。

また1年経過前に大規模な自然災害が発生した場合でも、調査結果は重説の対象となる。賃貸の場合にも、インスペクションの調査結果がある場合には説明をしなければならない。

重説時に保存の有無を明らかにしなければならない書類は、新築時および増改築時に建築基準法あるいは新耐震基準に適合することを証明するもので、確認申請書および添付書類、確認済証、検査済証、耐震基準適合証明書。調査点検に関する報告書類としてインスペクションの調査報告書、既存住宅性能評価書、定期調査報告書。なお、賃貸の場合は説明の対象外。戸建ての賃貸住宅でリフォームが可能な場合に、借主に同書類の保存の有無を説明することは差し支えないとされた。

マンションで管理組合など売主以外がこれらの書類を保有している場合には、その保有者についても説明する。

なお、インスペクションの説明時に、買主が詳細な説明を求めた場合には、インスペクターから買主に連絡が入るように」する。

37条書面への記載は

また、37条書面には、調査結果を重説時に説明した場合には、そのことを明記する。インスペクションを行わなかった場合には「当事者の双方が確認した事項」は「無」として記載。この場合に、売主買主双方が劣化事象を確認し、それが取引価格に反映したなどの特別な場合には、37条書面にその内容を記載する。

HPで周知徹底

同省では「宅建業法施行規則の一部を改正する省令案等に関する意見募集」を2月19日に終えた。今後は内容の周知徹底を目指して同省ホームページに年度末までを目標に、「改正法の内容に関するQ&A」を掲載する。

また媒介契約の際に相手方に渡すものとして、インスペクションに関する制度の概要を分かりやすく示した一枚紙を作成する。更にインスペクションと既存の瑕疵保険に関するパンフレットやインスペクションを実施する者の検索システムを構築する予定だ。

16年首都圏マンション販売戸数 中古が新築を逆転 消費者ニーズに変化!?

住宅新報 2017年2月14日号

中古が新築を上回る。近い将来、そういう日が来ると業界内では言われていたが、2016年、ついにその日が来た。16年に首都圏で販売された新築マンション戸数を中古マンションの成約件数が上回った。中古流通市場活性化が官民そろっての宿願となっていたここ数年。それに比べ価格が高騰し、一般消費者が手を出しづらくなったことから供給側も模様眺めとなっていた新築マンション。果たして、この傾向は常態化するのだろうか。

業界に衝撃

16年の首都圏中古マンションの成約件数は3万7189件(前年比6.9%増、東日本不動産流通機構調べ・以下中古マンションについては同)。一方、16年1年間に供給された新築分譲マンションは3万5772戸(同11.6%減、不動産経済研究所調べ・以下新築マンションについては同)。中古マンションが新築マンションを1417戸上回った。業界に衝撃が走った。

なぜ、中古が新築を上回ったのか。まず、中古に対する消費者の意識変革が理由に挙げられるのではないか。「新築マンションのモデルルームに来場される人に聞くと、リノベーション済みの中古マンションも候補にされていて、駅近だと中古を選択する人も多い」(大手不動産仲介会社営業マン)。若い世代を中心に、中古でも自分なりのカスタマイズをしたり、リノベーションのメニューを選んだりすることで、個性ある住まいを手に入れている。むしろ画一化された新築マンションでは、魅力が乏しくなっている現状もある。

もう一つの理由は、新築分譲マンションの価格高騰による敬遠だ。地価や建設費の高騰で、16年の新築マンション平均価格は5490万円(同0.5%下落)。価格が割高な東京都区部の供給が落ち込んだことで、昨年に比べ価格はやや下落しているが、一般サラリーマンの平均年収420万円(15年国税庁民間給与実態統計調査より)の13倍を超しており、5000万円を超す物件価格では手が出ない。

これに対し、中古マンションの平均価格は、3049万円(同5.4%上昇)。平均年収の8倍以内であり、日銀のマイナス金利政策による住宅ローンの低金利をうまく利用すれば、若年層でも手が出る価格帯だ。これに加え、前記したように今の若い層では「新築礼賛」「中古アレルギー」といった、50~70代が持っている固定観念はなくなっており、今後も堅調な動きを見せていきそうだ。

ただ、中古マンションの価格は4年連続上昇しており、3000万円台となるのは94年以来22年ぶり。成約数が今後まだ伸びると、需要と供給のバランスから価格の上昇は避けられなくなる。中古人気も先行きやや不安ではある。

新築巻き返しの鍵は

新築マンションの先行きは厳しい。本社が不動産会社経営者に聞いたアンケートでも、17年のマンション市場の売れ行きは、「前年よりも悪化する」と回答した割合は3分の1弱を占めた。その前年の調査では、「悪化」が15%だったことを考えると、多くの経営者が新築マンション市況を厳しく捉えている。

こうした中、各社は様々な工夫を施している。東急リバブルは、昨年末「ルジェンテ向ヶ丘遊園」というファミリー向けの全戸3LDKマンションを販売したが、1フロアに5戸を配置し、すべて南西向きで内廊下というゴージャス感を出した。部屋の間取りも、3LDKによくある「田の字」型ではなく、リビングを中心としたワイドスパンとし、廊下を短くすることで、部屋が広く感じられる造りにするなど、消費者目線を重視したマンションになっている。価格も、最多価格帯で5000万円を切る価格となっており、首都圏平均より安く、多くのモデルルーム来場者があったという。顧客のニーズを的確につかんでいくスキルが一層問われていく。

懸念材料は米国?

ただ、気になるのが米国のトランプ政権だ。大統領令を乱発し、物議を醸しているが、一方で法人税引き下げなどをぶちあげるなど経済政策重視、「米国ファースト」の方針を貫いている。積極財政論者で、「ドル高是正」のスタンスをとるトランプ政権下では、「長期金利の引き上げが年数回行われる」(生保関係者)と見られており、日銀もマイナス金利・ゼロ金利政策を続けられるのか、先行き不透明だ。

もし、住宅ローン金利が上昇した場合、苦境に立たされている新築マンションだけでなく、中古マンションの販売にも影響が出てくる可能性がある。あるいは、「ローン金利の低下で賃貸から売買へと向かっている顧客の流れが、再び賃貸に向かう可能性もある」(ハウスドゥ安藤正弘社長)。内外様々な動きに目を配っていく、17年は難しい年になりそうだ。

 

 

【既存住宅状況調査技術者講習制度の創設】  国交省

宅地建物取引業法の改正(平成3041日施行予定)による建物状況調査(インスペクション)の活用促進や既存住宅売買瑕疵保険の活用等とあわせて、売主・買主が安心して取引できる市場環境を整備し、既存住宅流通市場の活性化を図る為、国土交通省では既存住宅の調査の担い手となる技術者を育成する既存住宅状況調査技術者講習制度の創設にあたり、必要な事項を定めた「既存住宅状況調査技術者講習登録規程」及び「既存住宅状況調査方法基準」を本日公布・施行いたしましたので、お知らせいたします。

 

詳しくはコチラ

 

 

本日1月18日より、住宅ストック循環支援事業の交付申請手続きが開始されました [安心住宅みらいえは、補助金を申請できる事業者登録を行なっている検査機関です]

住宅ストック循環支援事業(平成28年度第2次補正予算で措置)は、インスペクションを実施し、既存(中古)住宅売買瑕疵保険に加入する既存(中古)住宅の取得や、耐震性が確保された省エネ改修、一定の省エネ性能を有する住宅への建替えに対して、国がその費用の一部について支援する補助制度です。

当〝安心住宅みらいえ” は、住宅ストック循環支援事業のインスペクション事業者として事業者登録を行なっております。

対象期間が決まっており、補助金にも限りがございますので、ぜひお早目に!

制度の詳細については、こちらをご参照ください。

■制度の概要
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住宅の取得・改修に関する支援制度の説明会開催/国交省

国土交通省は17年度予算や税制改正など、最近の住宅の取得や改修に関する支援制度などの概要について説明会を全国47都道府県で開催する。主に事業者向けの内容で、ストック重視の住宅政策や建築物の省エネ化推進などについて説明する。

詳しくはこちら

新年のご挨拶

新年あけましておめでとうございます。
皆様には、健やかに新春を迎えられたことと、お慶び申し上げます。
また、日頃から温かいご支援ご協力を賜り、心からお礼申し上げます。
本年も社員一同一丸となりサービス向上に尽力して参ります。
2017年も宜しくお願い申し上げます。

業法改正に係るインスペクションは「建築士」が実施。新たに講習制度創設/国交省

R.E.port[株式会社不動産流通研究所]

 
社会資本整備審議会産業分科会不動産部会(部会長:中田裕康・東京大学大学院法学政治学研究科教授)は26日、29回目となる会合を開き、建物状況調査(インスペクション)の活用等を柱とした宅地建物取引業法改正施行に係るインスペクションの実施方法等についての方針をまとめた。

改正宅建業法の施行に伴い、2018年4月1日以降宅建業者は、売買契約締結前の重要事項説明時にインスペクション実施の有無、実施している場合にはその結果の説明、また媒介契約締結時にインスペクション業者のあっせんの可否、可能な場合は必要に応じてあっせんすることが求められるなど、業法上にインスペクションが位置付けられることから、インスペクション実務の業法的な位置付けを示したもの。

インスペクションの対象部位については、国土交通省の「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を踏まえ、またその調査結果により既存住宅売買瑕疵保険に加入できるよう、同保険に係る現場検査の対象部位と同様とする。重説時に説明するインスペクション結果についても、同ガイドラインの既存住宅現況検査結果報告書と同様のものとするほか、既存住宅売買瑕疵保険同様に「調査実施から1年以内」を対象とするとした。

重説上のインスペクション結果の書面は、調査を実施した同資格者が記載し、宅建士が説明する。直近のインスペクション結果以外に取引に影響する劣化状況を把握していた場合、説明を行なわなければ業法違反に問われる。

インスペクションの実施主体については、「調査に係る一定の講習を修了した建築士」とした。すでに、同省のインスペクション・ガイドラインに係る講習制度としては、(一社)住宅瑕疵担保責任保険協会による「既存住宅現況検査技術者講習」が13年より開始されており、約1万8,000名の建築士が登録しているが、業法改正に合わせ、新たに「既存住宅調査技術者講習(仮称)」の創設準備を年明けにも開始する。
同講習では、既存住宅瑕疵保険を取り扱う5つの保険法人を国の登録を受けた講習機関としてイメージ。講習の実施、修了者の登録、指導・除名、インスペクションに係るユーザーからの相談対応などを担う。「既存住宅現況検査技術者講習」資格登録者も、新たに受講を求める。

一方、建築士以外のインスペクション実施については、今後も継続して検討していく。ただし、講習を修了した建築士であっても、宅建士として自ら取引の媒介を行なうなど取引に利害関係がある場合は、売主・買主の同意がある場合を除き、インスペクション実施主体となるのは適当でないと、第三者性を堅持するよう求める。ただし、宅建業者の子会社など、取引主体とインスペクション実施者が明確に分かれている場合は、同意の必要はないとした。
国土交通省

「耐震基準適合証明書発行」「フラット35 リノベ省エネ計算」業務をはじめました

「耐震基準適合証明書発行」と「フラット35 リノベ省エネ計算」業務を始めました。

「耐震基準適合証明書発行」については、こちらをご覧ください。

「フラット35 リノベ省エネ計算」については、こちらをご覧ください。

 

 

「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」の施行期日を定める政令が閣議決定

平成28年6月3日に公布されていた「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」の施行期日を定める政令が、本日閣議決定されました。

本日の閣議決定により、建物状況調査(インスペクション)に関する規定の施行期日は平成30年4月1日となりました。

•媒介契約において建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の交付
•買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明
•売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付
以上3点が義務付けられます。

また同時に公布されました下記
•営業保証金・弁済業務保証金制度の弁済対象者から宅地建物取引業者を除外
•従業者への体系的な研修の実施についての業界団体に対する努力義務 等。
は平成29年4月1日が施行期日となっております。

 

国土交通省ホームページ

http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000143.html

瑕疵担保履行制度研究委 民法改正で文言対応へ 住宅消費者相談体制も確認

住宅新報 2016年12月6日号

国土交通省は12月6日に、第5回「住宅瑕疵担保履行制度の新たな展開に向けた研究委員会」(座長、村本孜成城大学名誉教授)を開催した。議事となったのは、民法改正への対応と、住宅に関わる消費者相談体制についての2つ。

民法改正については、16年度の臨時国会で審議が始まったもの。

改正により「瑕疵」の文言が削除され、契約の内容に適合しないという意味の「契約不適合」に置き換えられる。これについては、住宅品質確保法の中に「瑕疵」の定義を置き、「瑕疵」の文言を残す方向だ。

また売買契約の際の瑕疵担保責任で規定されていた「隠れた」という要件が削除される。これについては品確法および住宅瑕疵担保履行法での「隠れた」という要件を削除する。

そのほか、品確法において、請負契約の瑕疵担保責任で解除が可能になるなど、民法改正に伴う今後の対応が確認された。

住宅に関わる消費者相談体制については、住宅リフォーム・紛争処理支援センターの「住まいるダイヤル」での取り組みが取り上げられた。電話相談窓口では、一級建築士による41名の相談員が、毎日24~29名対応で相談を行っている。

相談者件数や傾向についてのデータが提示され、媒体を通した周知活動についても開示された。

更に「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」からの報告書におけるポイントも示された。次いでこれを踏まえた取り組み方針も示唆された。

この研究委員会は、来年の2月から3月にかけて、第6回が開催される予定。そこで中間のとりまとめが行われる。

「安心住宅みらいえ」は、株式会社既存住宅保証センターが運営しています。

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